Hartanah

Mahkamah Rayuan: Pengurus strata tak boleh kunci pemilik yang gagal bayar keluar dari unit mereka

Badan strata boleh potong kad lif dan parkir untuk tunggakan, tetapi tak boleh halang pemilik masuk ke unit sendiri.

Ringgit2U · 29 Okt 2026 · 5 minit bacaan

lobi pangsapuri dengan pembaca kad akses yang dimatikan dan pos pemeriksaan keselamatan

Apa yang berlaku1/7
Mahkamah Rayuan: Unit anda tetap unit anda, walaupun anda berhutang yuran
Pada 26 Okt 2026, Mahkamah Rayuan memutuskan dalam kes SL Land Sdn Bhd dan Foong Wei Ching v JMB Sentral Bazar Nilai bahawa jawatankuasa pengurusan bersama dan korporat pengurusan tidak boleh langsung halang pemilik yang gagal bayar daripada masuk ke unit mereka sendiri.
Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming mengesahkan pendirian ini dalam jawapan bertulis di Parlimen pada 29 Okt 2026, disampaikan oleh Menteri Pendidikan Fadhlina Sidek bagi pihaknya. Soalan itu datang daripada Jimmy Puah Wee Tse (PH-Tebrau) di Dewan Rakyat.
Keputusan ini terletak di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757). Badan pengurusan boleh kenakan sekatan pentadbiran, tetapi sekatan itu tidak boleh sampai tahap mengunci pemilik keluar dari hartanah mereka.
Angka sebenar2/7
Jam 14 hari dan seksyen yang kawal yuran strata
14 hariselepas notis sebelum tindakan pentadbiran
Akta 757Akta Pengurusan Strata 2013
S34 / S78Tuntutan di Tribunal, tak perlu peguam
Di bawah Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata 2015, JMB atau MC mesti keluarkan notis tunggakan terlebih dahulu. Tindakan pentadbiran bermula 14 hari selepas notis itu.
Pemilik petak diwajibkan secara undang-undang untuk membayar caj penyelenggaraan dan caruman dana simpanan di bawah Seksyen 12, 25 dan 52 Akta 757. Tak bayar bukan sekadar langgar peraturan rumah; ia langgar kewajipan statutori di bawah Akta 757.
Untuk pemulihan, Akta memberi badan pengurusan dua laluan undang-undang utama: Tribunal Pengurusan Strata di bawah Seksyen 34 atau Seksyen 78, dan Pesuruhjaya Bangunan di bawah Seksyen 35 atau Seksyen 79.
1. 01/02
  14 hariselepas notis sebelum tindakan pentadbiran
  Jam 14 hari dan seksyen yang kawal yuran strata
  selepas notis sebelum tindakan pentadbiran
Kenapa ia penting3/7
Apa yang JMB boleh sekatkan, dan di mana garisan ditarik
Badan pengurusan boleh matikan peranti akses elektronik (kad lif, remote pagar), minta pemilik yang gagal bayar tandatangan buku log pelawat, gantung akses ke kemudahan bersama seperti gim atau kolam, dan gantung penggunaan petak parkir di harta bersama.
Apa yang mereka tidak boleh buat ialah halang pemilik daripada masuk dan menikmati unit sendiri. Jawapan Nga nyatakan minimum: pemilik yang kad lifnya dimatikan tetap mesti dibenarkan masuk melalui pos pemeriksaan keselamatan dan mesti boleh guna lif asas atau tangga perkhidmatan untuk sampai ke tingkatnya.
Bab parkir, JMB boleh gantung petak anda. Tetapi kereta anda tetap mesti dibenarkan masuk sementara untuk turunkan penumpang atau muat turun barang sebelum diparkir di luar pembangunan. Sekatan itu pada hak parkir, bukan pada nak sampai ke pintu depan anda.
Apa perlu dibuat, langkah demi langkah4/7
Cara JMB atau MC pulangkan yuran tertunggak ikut laluan undang-undang
Nga gesa badan pengurusan guna undang-undang, bukan kunci fizikal. Ini saluran yang Akta sediakan.
Setiap langkah di bawah ialah laluan undang-undang sebenar di bawah Akta 757. Kementerian, melalui Jabatan Perumahan Negara dan pejabat COB di pihak berkuasa tempatan, memberi panduan kepada JMB dan MC tentang cara gunakannya.
1. Failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata di bawah Seksyen 34 atau Seksyen 78 Akta 757. Tak perlu peguam. Tribunal uruskan pertikaian tentang caj penyelenggaraan dan dana simpanan.
2. Mohon kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di bawah Seksyen 35 atau Seksyen 79 untuk sita harta alih milik pemilik yang gagal bayar, tertakluk kepada keperluan undang-undang yang berkenaan.
3. Tawarkan pelan ansuran kepada pemilik yang hadapi kesukaran kewangan sebenar, seperti yang digalakkan kementerian. Ini kekalkan pemilik dalam unit mereka dan aliran tunai tetap masuk.
4. Keluarkan notis bertulis tentang tunggakan dan tunggu penuh 14 hari sebelum sebarang tindakan pentadbiran, seperti yang diwajibkan di bawah Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata 2015.
1. 02/02
  Akta 757Akta Pengurusan Strata 2013
  Jam 14 hari dan seksyen yang kawal yuran strata
  Akta Pengurusan Strata 2013
Kesan pada dompet anda5/7
Bila jiran tak bayar yuran, pemilik yang bayar tanggung kos
Caj penyelenggaraan dan caruman dana simpanan kekalkan lif berjalan, pengawal keselamatan bertugas, pam air berfungsi dan pemadam api diservis. Di bawah Seksyen 12, 25 dan 52 Akta 757, setiap pemilik petak mesti bayar bahagian mereka.
Nga tunjuk bahawa bila pemilik gagal bayar, beban kewangan beralih kepada mereka yang bayar tepat masa. Keselamatan dan penyelenggaraan seluruh bangunan terjejas, dan caj perkhidmatan anda sebenarnya naik untuk tampung kekurangan itu.
cth. Dalam pangsapuri 300 unit di mana 20 pemilik skip caj penyelenggaraan bulanan RM200, itu RM4,000 sebulan hilang dari bajet penyelenggaraan. Dibahagi antara 280 isi rumah yang bayar, setiap seorang tanggung lebih kurang RM14 sebulan tambahan untuk dana yang sepatutnya sudah cukup.
Perkara untuk dipantau6/7
Akta 757 sedang dikaji semula
Nga kata kementerian sedang mengaji semula Akta Pengurusan Strata 2013 untuk perkuatkan mekanisme undang-undang bagi memulangkan tunggakan sambil kekalkan hak asas pemilik dilindungi.
Tiada garis masa untuk kajian itu dinyatakan dalam jawapan Parlimen. Peraturan semasa, termasuk tempoh notis 14 hari dan laluan pemulihan Tribunal serta COB, kekal berkuat kuasa sehingga sebarang pindaan digazetkan.
Kalau anda duduk dalam jawatankuasa JMB atau MC, pantau panduan daripada Jabatan Perumahan Negara dan pejabat COB tempatan tentang bagaimana rangka kerja semakan akan ubah prosedur kutipan.
Perlu tahu7/7
Wajib tahu
Kes Mahkamah Rayuan (SL Land Sdn Bhd dan Foong Wei Ching v JMB Sentral Bazar Nilai) diputuskan pada 26 Okt 2026. Jawapan Parlimen yang mengesahkan pendirian kementerian datang tiga hari kemudian, pada 29 Okt 2026. Keputusan ini tetapkan preseden undang-undang yang mengikat dan terpakai untuk semua JMB dan MC di seluruh negara.

Soalan lazim

Bolehkah JMB matikan kad lif saya kalau saya berhutang caj penyelenggaraan?

Ya, di bawah Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata 2015, JMB boleh matikan peranti akses elektronik 14 hari selepas keluarkan notis bertulis tentang tunggakan. Tetapi mereka tetap mesti benarkan anda masuk melalui pos pemeriksaan keselamatan dan guna lif asas atau tangga perkhidmatan untuk sampai ke unit anda.

Apa yang JMB boleh buat kalau saya enggan bayar caj penyelenggaraan?

Mereka boleh failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (Seksyen 34 atau 78 Akta 757, tak perlu peguam) atau mohon kepada Pesuruhjaya Bangunan (Seksyen 35 atau 79) untuk sita harta alih. Mereka juga boleh tawarkan anda pelan ansuran kalau anda dalam kesukaran kewangan sebenar.

Adakah saya wajib bayar caj penyelenggaraan ikut undang-undang?

Ya. Seksyen 12, 25 dan 52 Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) mewajibkan setiap pemilik petak membayar caj penyelenggaraan dan caruman dana simpanan. Tak bayar ialah langgar statutori, bukan sekadar langgar peraturan rumah.

Sumber: KWSP (EPF)The Edge Malaysia Traders Union

Bacaan seterusnya

Blok-blok perumahan berbilang tingkat di kawasan perumahan di Malaysia, mewakili kategori rumah kos rendah dan rumah awam yang dikawal oleh peraturan sewa KPKT.

Hartanah

KPKT Jelaskan: Warganegara Asing Tidak Boleh Sewa Rumah Kos Rendah atau Rumah Awam

KPKT menjelaskan warganegara asing tidak dibenarkan menyewa rumah kos rendah atau rumah awam di Malaysia. Penduduk boleh aduan kepada PBT jika jumpa pelanggaran.

19 Okt 20262 minit bacaan

Meter elektrik TNB pada dinding rumah kediaman dengan bil penggunaan tinggi di hadapan

Hartanah

8 Pemilik Rumah Hadapi Bil TNB Akibat Rig Mining Bitcoin Penyewa

Lapan pemilik hartanah di Malaysia berdepan denda dan bil elektrik TNB bernilai beratus ribu ringgit selepas penyewa jalankan rig mining Bitcoin haram di rumah mereka.

18 Okt 20262 minit bacaan